K2 item: Sune Blohm

Advokat Sune Blohm har vundet ankesagen i Østre Landsret om boligsælgerne, der ikke havde oplyst boligkøberen om, at kommunen påtænkte at placere flygtningefamilier i ejendommen overfor. Køberen ophævede bolighandlen.

Retssagen blev ført af advokat og partner, Kristian Dreyer, for byretten, hvor han og boligsælgerne fik medhold. Boligkøberen ankede til landsretten.

Sagen blev brugt som en såkaldt "prøvesag" for advokat Sune Blohm, så han kunne få sin "møderet" for landsretten, og advokat Sune Blohm førte derfor ankesagen for boligsælgerne.

*****

Sagen er opstået på baggrund af Folketingets beslutning om at pålægge kommunerne midlertidigt at skulle huse flygtningefamilier. Alle kommuner er således via planloven pålagt at modtage et vist antal flygtninge, der skal have et sted at bo. Det er vel og mærke personer med flygtningestatus, der er helt velfungerende, og som ikke placeres i flygtningecentre eller lignende. Ofte benytter kommunerne ledige lejligheder og ejendomme tilhørende kommunen. Ordningen er midlertidig.

Sagen gik ud på, om det forhold at en nærliggende ejendom skulle huse nogle flygtninge, udgør en "mangel", som en boligkøber kan ophæve sit boligkøb på baggrund af. Det har intet som sådan med den købte ejendom at gøre, men vedrører altså benyttelsen af en nærtliggende ejendom. Og heri ligger, om en boligsælger loyalt skal oplyse sin boligkøber herom? Hvis det slet ikke er en mangel, giver det heller ikke mening at kræve af boligsælgerne, at de skal oplyse herom.

Det bemærkes, at ejendommen hvori de pågældende flygtningefamilier skulle bo, var en helt almindelig beboelsesejendom på Frederiksberg, beliggende umiddelbart overfor den ejendom som nærværende sag omhandlede. Der er tale om en villavej med ret store villaejendomme i typisk 2 etager og med mindre forhaver og store baghaver. Nærområdet består både af boliger og nogle halvoffentlige institutioner, og boligkøberen boede allerede i området ikke langt derfra, og kendte til området. Ejendommen, som Frederiksberg Kommune ønskede at placere 6 flygtninge i, var indrettet som villa, og trængte til lidt renovering førend de nye beboere kunne flytte ind. Tidligere havde kommunen anvendt ejendommen til børnehave/vuggestue, men ejendommen havde stået tom i 1-2 år. Da boligkøberen indgik købsaftale med boligsælgerne, stod kommunens ejendom fortsat tom.

Efter købsaftalens indgåelse men inden at handlen var helt endelig, modtog boligsælgerne en orientering fra kommunen om, at den påtænkte at placere flygtningene i sin tomme ejendom overfor. Boligkøberen blev ikke orienteret herom førend efter længere tid, da boligsælgerne havde juleferie og fik læst kommunens brev sendt via e-boks. Da boligkøberen blev orienteret om kommunens planer, ophævede boligkøberen ejendomshandlen.

Som nævnt indledningsvist vandt advokat Kristian Dreyer sagen for boligsælgerne i byretten. Byretten begrundede afgørelsen med, at det ikke var et forhold, der skulle oplyses om, og det var under alle omstændigheder ikke nogen væsentlig mangel ved den købte ejendom, der berettigede boligkøberen til at hæve sit boligkøb. Byretten lod fortstå, at selv hvis det blev karakteriseret som en mangel, var den ikke væsentlig. En mangel skal være væsentlig, førned den kan berettige til ophævelse af en købsaftale. Ophævelse er således den mest indgribende misligholdelsesbeføjelse en boligkøber kan gøre brug af (i modsætning til afslag i købesummen eller erstatning, og som ikke har samme krav til væsentlighed).

Landsretten har den 20. september 2018 afsagt dom i ankesagen, og har stadfæstet byrettens dom. Advokat Sune Blohm fik således medhold, og boligkøberen tabte igen.

Landsretten slår fast, at der slet ikke er tale om en mangel, der er retlig relevant. Det er altså ikke en mangel ved den købte ejendom, at der i ejendommen overfor bor nogle personer med flygtningestatus. Når ikke der er tale om en retlig relevant mangel, er det heller ikke et forhold, som en boligsælger skal oplyse sin boligkøber om i forbindelse med købsaftalens indgåelse. Der var således ikke grundlag for at ophæve boligkøbet.

Landsretten skriver, at "kommunens påtænkte midlertidige anvendelse af ejendommen [adresse] til et bofællesskab for flygtninge ikke skulle ske til andet end boligformål og iøvrigt heller ikke ville gå ud over, hvad der måtte forventes, at ejendomme i området anvendes til". På den baggrund konkluderer landsretten, at der slet ikke var grund til at diskutere, hvorvidt den loyale oplysningspligt var opfyldt – da oplysningerne slet ikke var retlig relevante.

Landsretsdommen lægger sig i slipstrømmen af de tidligere landsretsdomme FED1999.2311, der omhandlede et misbrugscenter som genbo, og U2008.46V, der omhandlede fjordudsigt og fældede træer. I begge domme afviste landsretten (henholdsvis Østre og Vestre) at, "omkringliggende boligers anvendelse" i de pågældende situationer kunne anses for at være retlig relevante mangler. Der findes yderligere en afgørelse vedrørende udvidelsen af en togstation, og Natur- og Miljøklagenævnet har også ved et par lejligheder udtalt, at naboer til de ejendomme, hvor der bor nogle flygtninge, ikke har krav på at blive partshørt, fordi de ikke har væsentlig personlig og retlig interesse heri, og derfor kun skal "orienteres". Retspraksis er derfor allerede relativ klar, men men den nye dom er retspraksis blot blevet genbekræftet.

Den enige landsret har afsagt den helt rigtige dom, der dels lægger sig fuldstændig i tråd med tidligere afgørelser, men som i øvrigt også ud fra helt menneskelige og samfundsmæssige hensyn er den rigtige. Såfremt en nabos eller en genbos flygtningestatus kan udgøre en mangel ved omkringliggende ejendomme, vil konsekvenserne heraf være uoverskuelige.

Boligkøberen, der med urette ophævede købet af ejendommen på Frederiksberg, skal nu betale lidt over 1 millioner i erstatning til boligsælgerne, samt betale alle omkostninger for såvel by- og landsret.

Der er næppe grundlag for at sagen kan tillades indbragt for Højesteret med Procesbevillingsnævnets særlige tilladelse.

Spørgsmål til sagen eller lignende problemsstillinger kan rettes direkte til Sune Blohm sub@galst.dk og Kristian Dreyer på ksd@galst.dk.

Ved sagen opnåede advokat Sune Blohm møderet for landsretten - så tillykke til ham.

 

Redaktionel note: Modparten har nu ansøgt om trejdeinstansbevilling for Højesteret.